Blackstone AirTrunk verschiebt 1,5-Milliarden-Dollar-REIT-Börsengang: Rendite selbst bei 6% ohne Abnehmer, KI-Infrastrukturfinanzierung trifft auf 5,2% US-Staatsanleihenrendite

Innerhalb einer Woche scheiterten nacheinander drei Börsengänge von Rechenzentren im asiatisch-pazifischen Raum, was einen tieferliegenden strukturellen Widerspruch offenbart: Der Expansionsboom der KI-Infrastruktur basiert auf der Annahme niedriger Zinssätze im Jahr 2024, während die aktuellen Finanzierungskosten wieder auf das Niveau von 2007 gestiegen sind.

Laut Medienberichten hat AirTrunk, ein von Blackstone betriebenes Rechenzentrum, entschieden, seinen geplanten Singapore Real Estate Investment Trust (REIT) Börsengang auf das erste oder zweite Quartal 2027 zu verschieben, bedingt durch "höhere Zinssätze und Marktvolatilität, die das Anlegerinteresse dämpfen". Die ursprünglich geplante Größe lag bei etwa 1,5 Milliarden US-Dollar (rund 2 Milliarden Singapur-Dollar).

Diese Verschiebung betrifft nicht nur einen einzelnen Emittenten. In der vergangenen Woche hat das von Nvidia unterstützte australische Rechenzentrum Unternehmen Firmus gerade seinen ASX-Börsengang zurückgezogen, und das zu PLDT gehörende Vitro verschob ebenfalls seinen geplanten REIT-IPO auf den Philippinen auf 2027.

Goldman Sachs Analysten prognostizieren in ihrem neuesten Bericht einen Superzyklus von Kapitalausgaben in Höhe von 50 bis 65 Milliarden australischer Dollar für digitale Infrastruktur in Australien und Neuseeland, weisen aber zugleich klar darauf hin, dass die Finanzierung der echte Flaschenhals für die Branche sei.

AirTrunk ist innerhalb von etwa einer Woche das dritte abgesagte oder verschobene Rechenzentrum-Börsengang-Projekt in der asiatisch-pazifischen Region.

Firmus zog am 8. Oktober seinen ASX-Börsengang zurück, nachdem während der Bookbuilding-Phase der Ausgabepreis von ursprünglich 11 AUD um bis zu 25% gesenkt werden musste. Vitro erklärte die Verschiebung des philippinischen REIT-IPO mit "dem aktuellen Marktumfeld und steigenden Zinssätzen". Zuvor hatte SB Energy, eine SoftBank Tochter, am 22. September ihren Börsengang gestoppt.

Die drei Fälle sind zeitlich stark gebündelt und spiegeln die synchron abgekühlten Investoren-Stimmungen in der gesamten Region wider, anstatt isolierte Probleme einzelner Projekte.

Obwohl das Ergebnis ähnlich ist, unterscheiden sich die Gründe für das Scheitern der beiden Transaktionen deutlich, und es hilft, diese zu trennen, um die wahren Ursachen im aktuellen Markt genau zu verstehen.

Das Problem bei Firmus war im Wesentlichen eine Bewertungsfrage. Das Unternehmen verlangte von öffentlichen Marktinvestoren eine Bewertung von etwa 43,7 Milliarden AUD (rund 30,4 Milliarden USD), fast das Dreifache seiner privaten Bewertung von 10,5 Milliarden USD im August, und begründete die Preisfindung mit ungewöhnlichen Kennzahlen wie "EV+1/EBIT+2".

Australische Fondsmanager waren generell skeptisch, Ten Cap‘s Jun Bei Liu kommentierte öffentlich: "Meiner Meinung nach sollte die Ausgabe-Bewertung unter 10 Milliarden AUD liegen."

AirTrunk präsentiert eine ganz andere Situation. Es handelt sich um eine groß angelegte Plattform, die Australien, Japan, Singapur, Malaysia, Hongkong und Indien abdeckt und 2024 von Blackstone und CPP Investments für 24 Milliarden AUD aufgekauft wurde – die damals größte registrierte Rechenzentrumstransaktion weltweit.

Der geplante REIT galt als "solider Weg" für Investitionen in KI-Infrastruktur – die Vermögenswerte befinden sich in stabiler Betriebsphase, die Mieter sind große Cloud-Anbieter und die Dividenden versprechen attraktive Renditen.

Doch AirTrunk scheiterte am Zinssatz. Laut Bloomberg hatte AirTrunk vor dem Börsengang in Erwägung gezogen, die Rendite von ursprünglich 5,5% auf etwa 6% zu erhöhen, um Investoren zu gewinnen, was jedoch nicht gelang.

Am Dienstag schloss die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe bei 5,22%. Mit einer "optimierten" REIT-Rendite von 6% bietet AirTrunk REIT gerade mal rund 78 Basispunkte Überrendite – und für ein einzelnes illiquides Instrument mit Währungsrisiko, Konzentration der Mieter und Bau-Risiko halten Investoren diesen Ausgleich für völlig unzureichend.

AirTrunk plante zudem einen Kredit von etwa 2 Milliarden Singapur-Dollar zur Finanzierung von Anlagen und zur Umschuldung, Bloomberg bezeichnete dies als "Schlüsselfaktor für die Rechenzentrumsfinanzierung in Asien, da lokale Banken nahe an der Sektorobergrenze sind". Auch dieser Test schlug fehl.

Obwohl die Mechanismen unterschiedlich sind, zeigen beide Transaktionen denselben Trend: Investoren verlangen attraktivere Preise als Ausgleich für das Risiko.

Für Firmus bedeutet das eine niedrigere Bewertung; für AirTrunk eine höhere Rendite, die mathematisch einer gesunkenen Bewertung der von Blackstone gehaltenen Vermögenswerte entspricht.

Auch der Anleihemarkt sendet Warnsignale. Die Kreditspreads von Rechenzentrumsschulden weiteten sich stetig aus, Coreweave-Anleihen erreichten erstmals einen Spread von über 1.000 Basispunkte, die Preise von Oracle-Anleihen fielen auf Junk-Niveau.

Hock Tan, CEO von Broadcom, warnte auf einer Konferenz der DBS Bank in Singapur am 13. Oktober, dass Finanzierung zum Hauptengpass des Sektors werden könnte, noch vor Bauteil-Knappheit. Joshua Meyers, Technologie-Analyst bei JP Morgan, bezeichnete diese Aussage als "direkten Auslöser für die Kursverluste im Technologiesektor an diesem Tag".

Ein gestörter Markt bedeutet nicht, dass die zugrundeliegende Nachfrage verschwindet. Laut Goldman Sachs und deren neuester Studie zur digitalen Infrastruktur im asiatisch-pazifischen Raum wird die Region wegen zunehmender KI-Nutzung bis 2030 ein Angebotsdefizit von 0,7 GW aufweisen, was einen Kapitalausgaben-Superzyklus von 50–65 Milliarden AUD auslöst.

Doch Goldman Sachs vergibt an das börsennotierte Unternehmen NEXTDC (NXT AU) weiterhin nur eine neutrale Bewertung – mit einer bemerkenswerten Begründung: Die Finanzierung selbst ist das Hindernis. Analysten warnen, dass NEXTDC angesichts der Transformation bei Cloud-Großkunden kurzfristig unter Margendruck steht und eine Finanzierungslücke von über 1 Milliarde AUD habe.

Dies zeigt den Kern des Problems: Die Finanzierung der geplanten Milliarden-Kapitalausgaben ist ungeklärt, und die beiden offensichtlichsten öffentlichen Finanzierungskanäle – Börsengänge für Wachstumstitel an der ASX und REIT-Emissionen an der SGX – wurden in derselben Woche blockiert. Alternative Wege führen in den privaten Markt, etwa durch Private Debt, Versicherungen oder spezielle Vehikel – zu deutlich höheren Kosten.

Goldman Sachs Ökonomen erklärten in ihrem diese Woche veröffentlichten „Global Economic Analysis“-Bericht unverblümt: "Die globalen Zinssätze haben das höchste Niveau seit 2007 erreicht." Renditeprodukte, die auf den Annahmen von 2024 bepreist wurden, stehen im Zinsumfeld von 2026 vor einem systematischen Nachteil.

Die Verschiebung bei AirTrunk ist noch warnender als bei Firmus. Während Firmus auf eine Selbstüberschätzung beim Bewerter zurückzuführen ist, repräsentiert AirTrunk das vertrauenswürdigste Modell – reale Vermögenswerte, reale Mieter, Blackstone-Backing, proaktiv erhöhte Rendite.

Kann ein solches Projekt bei einer 10-jährigen US-Staatsanleihe von 5,2% keine Emission zu 6% platzieren, ist das kein isolierter Fehler eines aggressiven Emittenten, sondern ein strukturelles Missverhältnis der Kapitalkosten für die gesamte KI-Infrastrukturwelle.

Der Expansionsboom begann auf Basis der Zinssatzannahmen von 2024, sucht nun Refinanzierung zu Kosten wie 2007. Die Differenz muss irgendwann getragen werden – der öffentliche Markt hat sich bereits entschieden: Er wird es nicht sein.

AirTrunk diskutiert intern weiterhin Details zum Umfang und Timing des Börsengangs. Der nächste interessante Punkt ist Firmus‘ Partner DayOne auf der indonesischen Insel Batam, der angeblich ab November in den USA bis zu 5 Milliarden US-Dollar an Finanzierung suchen will.