Le azioni immobiliari europee sono sotto la nuvola dei tassi d’interesse elevati. Stratega: un pessimismo eccessivo potrebbe portare a un’inversione drammatica.

Secondo quanto riportato da Zhitong Caijing APP, con l'aumento continuo dei tassi d'interesse, il sentimento pessimista nei confronti delle azioni immobiliari europee si sta intensificando. Alcuni strateghi ritengono che ciò possa creare le condizioni per una brusca inversione dei titoli immobiliari.

L’indice immobiliare europeo Stoxx 600 ha registrato un calo di circa il 7% nel 2026, ed è previsto che sottoperformerà il mercato per il terzo anno consecutivo. Sebbene il settore sia rimasto in un range lungo questo periodo, il suo distacco rispetto all’indice Stoxx 600 ha superato i livelli osservati durante la crisi finanziaria globale.

Il settore immobiliare europeo ha sottoperformato nettamente il mercato

Sentimento pessimista diffuso, le aspettative sui tassi d’interesse si ribaltano

Gli strateghi di JPMorgan guidati da Mislav Matejka hanno affermato: “Il passaggio delle aspettative sui tassi da tagli a possibili aumenti ha aggravato le difficoltà per gli investimenti immobiliari, poiché l’aumento dei costi di finanziamento e una politica monetaria più restrittiva esercitano pressione sui valori degli asset e sul sentimento degli investitori. Il settore immobiliare è fortemente correlato alle obbligazioni e spesso considerato un’alternativa alle stesse, risultando quindi particolarmente sensibile all’aumento dei rendimenti obbligazionari.”

Il sentimento negativo perdura da tempo, intensificandosi durante l’estate. Secondo il sondaggio di settembre sui gestori di fondi condotto da Bank of America, il settore immobiliare europeo rappresenta una delle asset class più sottopesate, con una quota netta del 36% degli investitori che detengono posizioni inferiori al livello consentito dal benchmark. Si tratta della percentuale più alta degli ultimi due anni, quasi tre volte quella di luglio.

Il settore, fortemente correlato alle obbligazioni, non è trascurato senza motivo. Le principali banche centrali stanno inasprendo la politica monetaria per contenere l’inflazione; fintanto che il prezzo del petrolio resta elevato e l’economia si dimostra resiliente, i policymaker non hanno motivi per cambiare rotta. Attualmente, il mercato dei derivati swap prevede che la BCE aumenterà i tassi altre tre volte entro la fine di giugno del prossimo anno, mentre la Bank of England effettuerà quattro rialzi entro la fine di luglio 2024.

Lo scenario dei tassi è incerto: una svolta potrebbe essere violenta

Tuttavia, lo scenario aggressivo che guida i rendimenti obbligazionari verso l’alto potrebbe invertire la rotta rapidamente. Dopo lo scoppio della guerra in Iran, i prezzi del petrolio sono stati il principale motore sia delle obbligazioni sia delle azioni. Nonostante scarsi progressi nei negoziati di pace, qualsiasi svolta potrebbe ribaltare completamente la situazione. Proprio per questo motivo lo scenario sui tassi d’interesse è imprevedibile come il lancio di una moneta, e in presenza di un sentiment così depresso, qualsiasi cambiamento di rotta può portare a una reazione molto violenta.

Il settore immobiliare europeo ha avuto a lungo una performance deludente, motivo per cui alcune istituzioni iniziano a ritenere che il pessimismo sia ormai eccessivo. Gli strateghi di Deutsche Bank e Bank of America hanno entrambi valutato “overweight” il settore immobiliare. Anche i prezzi eccessivamente depressi potrebbero costituire un supporto, dal momento che la valutazione assoluta e relativa del settore resta ben al di sotto della media storica.

La valutazione del settore immobiliare europeo è inferiore alla media storica

Per Bank of America, una delle ragioni a favore di una visione più ottimista sull’immobiliare riguarda l’impatto che l'ambiente di “tassi più alti più a lungo” avrà sull’economia e sugli asset rischiosi.

Il team di strategist di Bank of America guidato da Sebastian Raedler ha dichiarato: “Considerando la recente debolezza del mercato immobiliare, in base ai rendimenti dei Bund tedeschi e all’indice PMI prevediamo un rialzo relativo del 15% nei prossimi mesi. Date le caratteristiche domestiche del real estate, quando il PMI dell’Eurozona sovraperforma quello globale, il settore tende a far meglio delle aspettative sui rendimenti.”

Differenze regionali: la Germania soffre, il Regno Unito beneficia della politica

I titoli immobiliari presentano una forte dispersione regionale, influenzata anche dalle politiche locali. Per esempio, a Berlino una proposta radicale per la confisca di grandi portafogli immobiliari viene nuovamente messa all’ordine del giorno, aggiungendo ulteriore pressione al settore. I titoli del real estate tedesco sono già tra i peggiori dell’indice europeo.

Al contrario, per i costruttori di case britannici si intravede una boccata d’ossigeno. Il governo laburista è disposto a ripristinare il programma di “help to buy”, vero toccasana per il settore delle costruzioni in crisi – questa settimana le approvazioni sui mutui ipotecari hanno toccato il minimo da 32 mesi. La forte reazione del mercato alla notizia dimostra quanto le scelte politiche possano cambiare le prospettive in modo netto.

“Le azioni immobiliari britanniche erano fortemente sottovalutate. Ora hanno trovato un catalizzatore,” afferma Clive Beagles, co-gestore del fondo UK Equity Income di JO Hambro Capital Management Ltd. “Il nuovo programma di prestito pubblico potrebbe rilanciare le nuove costruzioni, stimolare la crescita degli utili e trasformare le prospettive del settore. Riteniamo che ciò possa diventare un notevole vantaggio per il mercato azionario britannico e per gli investitori attivi.”

Tuttavia, i rischi persistenti nel Regno Unito potrebbero indurre prudenza tra gli investitori nel breve termine. I rendimenti dei Gilt sono ai massimi da anni, aumentando il costo del rifinanziamento; ci si attende che molte famiglie affrontino tassi ipotecari più alti nei prossimi due anni. Nel frattempo, gli analisti di Goldman Sachs sottolineano che l’inflazione dei costi di costruzione supera ancora l’aumento dei prezzi, comprimendo i margini di profitto.