Il prossimo obiettivo 8%? I tassi dei mutui negli Stati Uniti salgono ai massimi degli ultimi tre anni, la strategia "più alto più a lungo" travolge il mercato immobiliare

Secondo quanto riportato da Zhitong Finance APP, i tassi dei mutui ipotecari negli Stati Uniti stanno attraversando un forte rialzo. In poco più di un mese, il tasso medio fisso a 30 anni è salito di un intero punto percentuale, superando il 7,5% e raggiungendo il massimo degli ultimi tre anni, con una conseguente brusca contrazione della domanda di acquisto di abitazioni. I dati delle vendite di case esistenti di settembre dovrebbero evidenziare un netto calo.

Il principale motore diretto di questo picco dei tassi è l’impennata generalizzata dei rendimenti obbligazionari a livello globale. I tassi dei mutui ipotecari sono particolarmente sensibili alle variazioni dei rendimenti dei Treasury statunitensi a 10 anni, che nelle ultime settimane hanno raggiunto i massimi da anni. La settimana scorsa, il rendimento decennale ha persino superato il 5,360%, ben al di sopra del livello del 3,97% precedente lo scoppio del conflitto in Iran, mentre il rendimento dei titoli trentennali ha anch’esso toccato il valore più alto dal 2002.

Tuttavia, le forze che in così poco tempo hanno spinto i rendimenti obbligazionari su livelli così elevati sono molto più complesse di quanto appaia a prima vista. Gli economisti stanno osservando una serie di fattori intrecciati: shock geopolitici, resilienza dei fondamentali economici, competizione strutturale per il capitale e dinamiche del debito pubblico. Queste forze stanno portando gli investitori a ridefinire completamente le aspettative sull’inflazione e sulla crescita economica.

Daryl Fairweather, capo economista di Redfin, ha commentato: “La tendenza è ormai molto chiara. Stiamo entrando in un ambiente economico con tassi più elevati e più persistenti, e dietro a ciò ci sono cambiamenti sostanziali in atto.”

Shock geopolitici: il conflitto in Iran e la trasmissione dei prezzi dell’energia

La traiettoria di crescita dei tassi dei mutui coincide in modo significativo con lo scoppio delle ostilità in Iran. Nelle settimane successive all’attacco militare americano contro l’Iran del 28 febbraio di quest’anno, i tassi dei mutui sono aumentati repentinamente, con gli investitori preoccupati per l’aumento dei prezzi del petrolio e le relative implicazioni sull’inflazione. Il timore che il rincaro dell’energia si trasmetta alla catena di approvvigionamento, peggiorando di conseguenza l’inflazione, rimane consistente sui mercati.

Ancora più importante, l’incertezza legata alla situazione in Iran rappresenta una pressione persistente al rialzo sui tassi. Jake Krimmel, senior economist di Realtor.com, osserva: “L’incertezza geopolitica è una componente fondamentale della situazione. Parliamo di shock all’offerta, che non riguardano solo il petrolio, ma potenzialmente tutti i settori del commercio.” Gli investitori cercano un premio maggiore a compensare il rischio ignoto, che si riflette direttamente nell’aumento del premio a scadenza.

Secondo l’analisi di PIMCO, dallo scoppio del conflitto in Iran, il mercato dell’energia rappresenta la fonte più tangibile di incertezza per gli asset rischiosi. Il future sul petrolio WTI a sei mesi è salito di circa il 25% rispetto alla fine di febbraio, un andamento in linea con i precedenti shock petroliferi geopolitici. L’International Energy Agency prevede che, a causa dello stallo nelle trattative tra Stati Uniti e Iran e dei rallentamenti nel ripristino delle forniture petrolifere, l’offerta globale di petrolio diminuirà di 5,7 milioni di barili al giorno entro il 2026, scendendo a 100,7 milioni di barili. Il completo ripristino delle forniture petrolifere dal Golfo Persico è atteso non prima del 2027.

Il Segretario al Tesoro degli Stati Uniti, Scott Besent, ha tentato di comprimere i rendimenti dei titoli di Stato attraverso operazioni di riacquisto, ma con scarso successo. Ha attribuito gran parte dell’aumento dei rendimenti obbligazionari e dei tassi ipotecari al caro energia, affermando: “Non so se questo conflitto finirà la prossima settimana, il mese prossimo o fra due mesi, ma credo che una volta passata questa situazione i prezzi dell’energia scenderanno sensibilmente, così come i tassi di interesse e i tassi dei mutui.” Tuttavia, la maggioranza degli economisti ritiene che il solo prezzo dell’energia non sia sufficiente a spiegare l’attuale ambiente di tassi elevati.

Resilienza economica: la crescita robusta sostiene strutturalmente i tassi alti

L’economia statunitense continua a dimostrare una resilienza superiore alle attese di mercato, costituendo essenzialmente il principale punto di forza dei tassi dei mutui tuttora elevati. Nel secondo trimestre, il PIL annualizzato è cresciuto del 2,2%, la spesa dei consumatori si mantiene vigorosa e gli ultimi indicatori di attività manifatturiera e consumi mostrano una crescita ancora sostenuta.

“I consumatori continuano a spendere, e non solo, stanno effettivamente aumentando la spesa in termini reali, il che è segno di un’economia forte,” afferma Orphe Divounguy, fondatore e capo economista della società di consulenza Quantitative Research Group. E aggiunge che con la solidità economica che spinge l’inflazione ben oltre il target del 2% della Federal Reserve, “gli investitori richiedono un premio extra per detenere titoli a lunga scadenza”, facendo così salire rendimenti e tassi sui mutui.

Da notare che le ultime previsioni della Federal Reserve indicano che l’inflazione headline PCE per fine 2026 raggiungerà il 3,7%, mentre quella core PCE salirà al 3,4%. Il persistere dell’inflazione al di sopra del target costringe i detentori di bond a prezzare sempre più il rischio inflazione.

Questo paradosso del “good news is bad news” si manifesta chiaramente nel mercato dei mutui. Dati economici forti implicano che la Fed non abbia urgenza di tagliare i tassi rapidamente, mentre l’inflazione superiore al target impone una politica monetaria restrittiva: entrambe le circostanze esercitano pressioni rialziste sui rendimenti obbligazionari.

Frenesia di capitale sull’AI: l’“effetto spiazzamento” della rivoluzione tecnologica sul mercato obbligazionario

Benché possa sembrare scollegato, fra le molteplici cause del rialzo dei tassi dei mutui si inserisce efficacemente anche l’ondata di finanziamenti all’infrastruttura dell’intelligenza artificiale (AI). Le grandi aziende tech si stanno riversando sui mercati obbligazionari su scala inedita per finanziare data center, chip e server dedicati all’AI.

Secondo le statistiche, nei primi nove mesi di quest’anno il settore tecnologico ha accumulato circa 500 miliardi di dollari in debiti, valore che nel 2024 si avvicina allo zero. Secondo Goldman Sachs, la cifra salirà ulteriormente a 1,2 trilioni di dollari entro il 2027. James Vlachos, Executive Director M&A della società di consulenza Post Oak Group, stima che oggi il comparto AI rappresenti il 25% di tutte le emissioni di obbligazioni corporate, rispetto al solo 4% di due anni fa.

Al netto dell’inflazione, il debito raccolto dal comparto AI quest’anno supererà quello che gli operatori via cavo statunitensi accumularono durante tutta l’era della costruzione di Internet, oltrepassando anche i livelli di debito delle compagnie ferroviarie ai tempi del boom ottocentesco. Gli investitori sono affamati di queste emissioni, ma chiedono rendimenti nettamente superiori al passato: persino Meta (META.US) ha dovuto offrire oltre il 7% di rendimento annuo, mentre le aziende di cloud computing più rischiose hanno superato il 9%.

Per gli investitori obbligazionari queste operazioni risultano molto attraenti: offrono un rendimento superiore ai titoli governativi e con rating creditizio quasi paragonabile a quello degli Stati Uniti — nel caso di Microsoft (MSFT.US) addirittura migliore. Poiché il rendimento obbligazionario è inversamente correlato al prezzo, quando gli investitori destinano capitali al debito AI, allontanandosi da Treasury e MBS, i rendimenti e i tassi dei mutui salgono.

Questa tendenza merita un’analisi approfondita per l’impatto sul mercato del debito governativo. Mark Sedana, Chief Investment Officer delle strategie alternative di PIMCO, sottolinea che la portata delle emissioni AI è “troppa e troppo rapida”, rischiando di causare un’indigestione nei mercati fixed income. Dan Ivasyn, Chief Investment Officer di PIMCO, ha in precedenza identificato la frenesia di raccolta delle imprese AI come uno dei principali motori del rialzo dei rendimenti a 10 anni sui Treasury.

Karla Wu, senior economist di Zillow, dice: “L’impennata degli investimenti in AI potrebbe aver prodotto un effetto spiazzamento su altri strumenti di investimento analoghi.” A prescindere dalla portata dell’effetto, l’abbondante offerta di debito AI sta cambiando l’equilibrio tra domanda e offerta sui mercati obbligazionari, innalzando strutturalmente i tassi di interesse.

La spirale del debito pubblico: l’impatto di una soglia di 40 triliardi di dollari sui mercati

Se il debito AI rappresenta una nuova forma di competizione per il capitale, l’espansione del debito pubblico americano resta la spinta più fondamentale ai tassi verso l’alto. Il Treasury americano è stato a lungo considerato un rifugio sicuro globale, grazie alla profondità e liquidità del suo mercato, nonché alla solidità e stabilità del sistema finanziario USA, il che contribuisce a mantenere bassi i rendimenti.

Tuttavia, questo equilibrio si sta trasformando in modo sottile ma profondo. Il debito nazionale degli Stati Uniti, cresciuto enormemente dal periodo pandemico, ha superato i 40 triliardi di dollari all’inizio dell’anno. Parte della nuova spesa deriva dalla graduale eliminazione delle misure di emergenza-pandemia, ma le spese federali per welfare e difesa continuano regolarmente a superare le entrate. Il deficit di bilancio per l’anno fiscale 2026 è salito a 1,993 triliardi, in crescita del 12% su base annua, il livello più elevato dal 2021 e previsto oltre il 6% del PIL. La spesa netta per interessi supera per la prima volta il trilione di dollari, mentre il tasso medio sulle emissioni negoziabili del Treasury USA è salito al 3,48%, oltre due punti percentuali in più rispetto a cinque anni fa.

Ciò ha generato un circolo vizioso: con l’aumento dei rendimenti, il governo è costretto a destinare sempre più risorse fiscali al pagamento degli interessi su un debito in costante espansione; a sua volta, il peso crescente degli interessi alimenta ulteriormente i timori degli investitori circa la sostenibilità dei conti pubblici americani, portandoli a chiedere premi di rischio più alti e spingendo così ulteriormente verso l’alto i rendimenti.

Il premio a scadenza per i Treasury decennali è salito circa allo 0,98%, massimo da 12 anni. Gli analisti sottolineano che il rendimento trentennale sopra il 5,3% non è solo frutto di un premio di liquidità, ma riflette una valutazione effettiva del rischio riguardante il percorso fiscale degli Stati Uniti. Sebbene il Segretario al Tesoro Besent abbia provato a stabilizzare il mercato con operazioni di riacquisto, il risultato è stato limitato: con il debito sopra i 40 triliardi, solo il buyback non può contrastare le forze del mercato.

Ancor più allarmante è che l’impatto sui bilanci pubblici del forte rialzo recente dei rendimenti non si è ancora manifestato pienamente. Le variazioni dei tassi colpiscono solo il debito di nuova emissione; la rifinanziamento del debito in scadenza richiede del tempo, il che implica che la pressione degli interessi crescerà ancora nei prossimi anni.

Il percorso della Fed: attese di rialzo dei tassi in continuo aumento

La Federal Reserve non controlla direttamente i tassi sui mutui, ma le sue decisioni sulla Federal Funds Rate a breve termine influenzano profondamente l’andamento generale dei tassi. Le aspettative del mercato sul percorso dei tassi Fed sono ormai in gran parte riflesse negli attuali tassi dei mutui.

Nella riunione FOMC di settembre, la Fed ha alzato il tasso guida di 25 punti base portandolo nel range 3,75%-4,00%: si tratta del primo rialzo dal luglio 2023, votato all’unanimità dai 12 membri del board. Dai verbali emerge che la maggioranza dei partecipanti si aspetta almeno un altro rialzo quest’anno, pur divergendo sui tempi: alcuni preferiscono attendere ottobre, lasciando l’opzione al rialzo per dicembre.

Secondo lo strumento CME FedWatch, attualmente gli investitori assegnano meno del 20% di probabilità a un rialzo di 25 punti base nella riunione del 27-28 ottobre, in netto calo rispetto a circa il 70% di pochi giorni dopo la decisione di settembre, ma il mercato prezza ormai quasi pienamente almeno un rialzo entro fine anno. Il membro Fed Waller ha anche dichiarato che sono necessari ulteriori rialzi, pur senza la necessità di azioni consecutive.

Quota 8% è raggiungibile? Il punto critico del mercato immobiliare

A causa della combinazione dei fattori sopra descritti, la prospettiva che i tassi sui mutui tocchino quota 8% sta passando da “lontana” a “non così remota”. Orphe Divounguy di Quantitative Research Group afferma: “Non è più una possibilità così distante, è sempre più concreta.”

Il quadro previsionale costruito da Logan Mohtashami, chief analyst di HousingWire, mostra che perché il tasso ipotecario raggiunga l’8% serve un Treasury a 10 anni vicino al 5,40% con uno spread sui mutui ulteriormente peggiorato. Ciò richiederebbe forti dati economici, una Federal Reserve in modalità falco e un conflitto in Iran non risolto. Tuttavia, il report deludente sull’occupazione di settembre non ha portato il rendimento decennale al 5,40%, indice che lo spread non si è deteriorato a sufficienza.

Mark Zandi, capo economista di Moody’s Analytics, ha lanciato un allarme ancora più netto: “Non c’è un tetto massimo, non esistono limiti.” Sostiene che le vendite sul mercato obbligazionario potrebbero proseguire e i tassi arrivare all’8% o oltre. Selma Hepp, capo economista di Cotality, dichiara che in uno scenario estremo, con Treasury decennale al 6-7%, sommato a circa due punti percentuali di spread sui mutui, i compratori di casa potrebbero trovarsi di fronte a tassi dell’8% o addirittura 9%.

Dan Ivasyn di PIMCO analizza dal punto di vista tecnico: con vendite a stop-loss da parte di investitori a leva e pressioni tecniche, il rendimento decennale potrebbe superare il 6% per la prima volta in 26 anni. Indica chiaramente che una parte consistente degli ultimi movimenti è legata a “fattori tecnici negativi” e a “stop-loss di hedge fund e altri investitori a leva”.

Il mercato immobiliare sta già reagendo. Secondo la Mortgage Bankers Association, nella settimana al 2 ottobre, le richieste di mutuo sono scese del 4,2% rispetto alla settimana precedente, segnando il quinto calo consecutivo.

In merito alle prospettive per i tassi, Redfin prevede che i tassi sui mutui resteranno elevati a meno che i fondamentali economici non cambino profondamente, e quindi difficilmente scenderanno in misura significativa. L’analisi dello scenario HousingWire, invece, suggerisce che un tasso al 7% richiede sia la fine del conflitto in Iran sia l’assenza di peggioramento delle tensioni commerciali, ma ad oggi nessuna di queste condizioni sembra vicina ad essere soddisfatta.