Mục tiêu tiếp theo 8%? Lãi suất thế chấp nhà ở Mỹ tăng lên mức cao nhất trong ba năm, giao dịch "cao hơn, lâu hơn" quét qua thị trường bất động sản

Ứng dụng tài chính thông minh Việt Nam nhận thấy, lãi suất thế chấp tại Mỹ đang trải qua một đợt tăng mạnh. Chỉ trong hơn một tháng, lãi suất trung bình cho khoản thế chấp cố định 30 năm đã tăng đúng một điểm phần trăm, chạm đến mức cao nhất trong ba năm vượt 7.5%, kéo theo nhu cầu mua nhà giảm mạnh, dự kiến số liệu giao dịch nhà cũ trong tháng 9 sẽ suy giảm đáng kể.

Nhân tố trực tiếp thúc đẩy đợt tăng lãi suất này là sự gia tăng phổ biến của lợi suất trái phiếu toàn cầu. Lãi suất thế chấp rất nhạy cảm với biến động lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm, loại này đã tăng lên mức cao nhất nhiều năm trong vài tuần qua. Tuần trước, lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm của Mỹ từng vượt mức 5.360%, cao hơn nhiều so với mức 3.97% trước khi xung đột với Iran bùng phát, lợi suất trái phiếu kỳ hạn 30 năm cũng đạt mức cao nhất kể từ năm 2002.

Tuy nhiên, động lực thực sự đưa lợi suất trái phiếu lên cao trong thời gian ngắn phức tạp hơn so với bề ngoài. Các nhà kinh tế học tập trung vào một loạt các yếu tố đan xen—cú sốc địa chính trị, sức mạnh nền tảng kinh tế, cạnh tranh vốn mang tính cấu trúc và động lực nợ tài chính—những yếu tố này cộng lại khiến nhà đầu tư phải viết lại kỳ vọng về lạm phát và tăng trưởng kinh tế.

Chuyên gia kinh tế trưởng của Redfin, Daryl Fairweather, nhận xét: “Xu hướng đã rất rõ ràng. Chúng ta đang bước vào một môi trường kinh tế với lãi suất cao hơn, lâu dài hơn, và đằng sau đó là những thay đổi thực chất đang diễn ra.”

Cú sốc địa chính trị: Xung đột Iran và tác động giá năng lượng

Đường tăng của lãi suất thế chấp rất trùng khớp với sự bùng phát xung đột Iran. Ngay trong vài tuần sau khi Mỹ tiến hành tấn công quân sự với Iran vào ngày 28/2 năm nay, lãi suất thế chấp tăng vọt, nhà đầu tư lo ngại giá dầu tăng và tác động đến lạm phát. Lo ngại về việc giá năng lượng tăng lan sang chuỗi cung ứng và làm trầm trọng thêm lạm phát vẫn tồn tại.

Điều quan trọng hơn là sự bất ổn về tình hình Iran tạo áp lực duy trì tăng lãi suất. Nhà kinh tế học cấp cao của Realtor.com, Jack Kreimel, chỉ ra: “Bất ổn địa chính trị là thành phần quan trọng, chúng tôi đang nói về cú sốc cung—không chỉ liên quan đến dầu mà còn có thể ảnh hưởng đến các lĩnh vực khác trong thương mại.” Nhà đầu tư yêu cầu bù đắp rủi ro cao hơn cho những ẩn số này, thể hiện qua việc tăng premium kỳ hạn.

Theo phân tích từ PIMCO, kể từ khi xung đột Iran bùng phát, thị trường năng lượng là nguồn bất định rõ ràng nhất đối với tài sản rủi ro. Hợp đồng dầu WTI kỳ hạn sáu tháng tăng khoảng 25% so với cuối tháng 2, phù hợp với diễn biến các cú sốc địa chính trị về dầu trước đây. Cơ quan Năng lượng Quốc tế dự đoán, do đàm phán Mỹ-Iran bế tắc và tiến trình phục hồi nguồn cung dầu gặp khó, đến năm 2026 sản lượng dầu toàn cầu sẽ giảm 5,7 triệu thùng/ngày, còn 100,7 triệu thùng/ngày. Dự kiến phục hồi nguồn cung dầu toàn diện tại vùng Vịnh có thể đến năm 2027 mới hoàn thành.

Bộ trưởng tài chính Mỹ, Scott Besant, luôn cố gắng hạ lợi suất trái phiếu bằng hoạt động mua lại trái phiếu nhưng hiệu quả rất hạn chế. Ông cho rằng phần lớn lý do tăng lợi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp là do giá năng lượng, và nói: “Tôi không biết xung đột này sẽ kết thúc vào tuần tới, tháng tới hay hai tháng nữa, nhưng tôi tin rằng cuối cùng giá năng lượng sẽ giảm mạnh, lãi suất và lãi suất thế chấp cũng sẽ giảm.” Tuy nhiên, hầu hết các nhà kinh tế cho rằng, chỉ dựa vào giá năng lượng không đủ để giải thích môi trường lãi suất cao hiện nay.

Khả năng phục hồi kinh tế: Tăng trưởng mạnh mẽ là nền tảng cho lãi suất tăng

Kinh tế Mỹ tiếp tục thể hiện sức mạnh ngoài dự kiến, tạo nên nền tảng cơ bản khiến lãi suất thế chấp duy trì mức cao. Tăng trưởng GDP hàng năm quý II đạt 2.2%, chi tiêu tiêu dùng vẫn vững, chỉ số hoạt động sản xuất và tiêu dùng gần đây tiếp tục cho thấy tăng trưởng tốt.

“Người tiêu dùng vẫn chi tiêu, thậm chí còn chi tiêu nhiều hơn ở mức sức mua thực tế, điều này thường chỉ ra một nền kinh tế mạnh,” Orfi Diongui—nhà sáng lập kiêm chuyên gia kinh tế trưởng của Quantitative Research Group—khẳng định. Ông chỉ ra rằng, với nền kinh tế mạnh thúc đẩy lạm phát cao hơn mục tiêu 2% của Fed, “nhà đầu tư đòi hỏi phải có thêm phần bù đắp khi giữ trái phiếu dài hạn”, từ đó đưa lợi suất và lãi suất thế chấp lên cao hơn.

Đáng chú ý, dự báo mới nhất của Fed cho thấy đến cuối năm 2026, tỷ lệ lạm phát chi tiêu cá nhân tổng thể (PCE) sẽ đạt 3.7%, lạm phát lõi PCE tăng mạnh lên 3.4%. Lạm phát liên tục lệch khỏi mục tiêu khiến nhà đầu tư trái phiếu định giá rủi ro lạm phát ngày càng đầy đủ.

Ngịch lý “tin tốt là tin xấu” thể hiện rõ rệt trên thị trường thế chấp. Dữ liệu kinh tế mạnh đồng nghĩa Fed không vội cắt giảm lãi suất, lạm phát vượt mục tiêu buộc chính sách tiền tệ duy trì lập trường thắt chặt, cả hai cùng tạo áp lực tăng cho lợi suất trái phiếu.

Cơn sốt vốn AI: Cách mạng công nghệ và hiệu ứng “chen chỗ” trên thị trường trái phiếu

Dù tưởng chừng không liên quan, nhưng trong chuỗi các động lực tăng lãi suất thế chấp, làn sóng tài trợ cho hạ tầng AI thực sự là một yếu tố xa xôi, song tác động sâu rộng. Các tập đoàn công nghệ lớn đang đổ bộ vào thị trường trái phiếu với quy mô chưa từng có để tài trợ cho trung tâm dữ liệu, chip và máy chủ phục vụ AI.

Thống kê từ tháng 1 đến nay, ngành công nghệ đã vay khoảng 500 tỷ USD, còn năm 2024 con số này gần như bằng 0. Goldman Sachs dự báo năm 2027 sẽ leo lên 1,2 nghìn tỷ USD. Theo James Vlachas—Giám đốc phát hành tại nhóm tư vấn huy động Post Oak Group—AI hiện chiếm 25% tổng phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hai năm trước tỷ lệ này chỉ là 4%.

Tính theo điều chỉnh lạm phát, quy mô vay mượn năm nay của ngành AI còn vượt cả quy mô xây dựng Internet của các hãng truyền hình cáp Mỹ, vượt cả thời ngành đường sắt bùng nổ thế kỷ 19. Nhà đầu tư đổ xô sở hữu trái phiếu của những gã khổng lồ công nghệ này, nhưng tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi đã cao hơn hẳn trước đây. Ngay cả Meta (META.US) cũng phải cung cấp lợi suất năm vượt trên 7%, các công ty trung tâm dữ liệu chuyên biệt cho đám mây còn trên 9%.

Đối với nhà đầu tư trái phiếu, các thương vụ này rất hấp dẫn: lợi suất cao hơn trái phiếu chính phủ, nhiều doanh nghiệp phát hành có tín nhiệm gần như tương đương chính phủ Mỹ—thậm chí Microsoft (MSFT.US) còn tốt hơn. Lợi suất trái phiếu tỷ lệ nghịch với giá, nên khi nhà đầu tư phân bổ vốn vào trái phiếu AI, rời xa trái phiếu kho bạc Mỹ và chứng khoán đảm bảo thế chấp, thì lợi suất và lãi suất thế chấp sẽ lên cao.

Xu hướng này xứng đáng được xem xét sâu về ảnh hưởng với thị trường quốc trái. Mark Sedna—giám đốc chiến lược phi truyền thống của PIMCO—chỉ ra, phát hành trái phiếu AI nhiều và nhanh đến mức có thể làm thị trường thu nhập cố định “khó tiêu”. Trước đó, Dan Ivasin—giám đốc đầu tư của PIMCO—cũng nhận định, cơn sốt huy động trái phiếu doanh nghiệp của các công ty AI là một trong những yếu tố chính thúc đẩy lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm tăng mạnh.

Kara Wu—chuyên gia kinh tế cấp cao của Zillow—cho rằng: “Cơn sốt chi tiêu AI gây hiệu ứng chen chỗ với các công cụ đầu tư tương tự.” Dù hiệu ứng chen chỗ mạnh hay yếu, nguồn cung trái phiếu AI cực lớn đang tái tạo cán cân cung cầu thị trường thu nhập cố định, tác động nâng lãi suất trung tâm không thể coi nhẹ.

Vòng xoáy nợ tài chính: Cột mốc 40 nghìn tỷ USD và cú sốc thị trường

Nếu nợ AI tạo ra một kiểu tranh giành vốn mới, thì sự bành trướng nợ của chính phủ Mỹ lại là động lực căn bản nhất đẩy lãi suất lên cao. Trái phiếu kho bạc Mỹ lâu nay được xem là nơi trú ẩn tài sản toàn cầu, nhờ độ sâu và thanh khoản của thị trường, cùng sức mạnh và sự ổn định của hệ thống tài chính Mỹ, thu hút nhu cầu mạnh mẽ từ nhà đầu tư quốc tế giúp hạ lợi suất.

Tuy nhiên, mô hình này đang thay đổi tinh vi và sâu sắc. Nợ quốc gia Mỹ tăng mạnh sau đại dịch, đầu năm nay đã vượt mốc kỷ lục 40 nghìn tỷ USD. Một phần chi tiêu mới đến từ các biện pháp khẩn cấp thời đại dịch đã bị rút lại, nhưng Mỹ vẫn chi nhiều cho các chương trình xã hội cũng như quốc phòng vượt cả thu nhập. Thâm hụt ngân sách năm tài chính 2026 đã lên 1,993 nghìn tỷ USD, tăng 12% so với năm trước, cao nhất từ năm 2021, dự kiến tỷ lệ trên GDP vượt 6%. Chi phí lãi thuần lần đầu vượt 1 nghìn tỷ USD, lãi suất trung bình trái phiếu quốc trái có thể giao dịch lên 3.48%, cao hơn hai điểm phần trăm so với năm năm trước.

Tình hình này tạo ra vòng tuần hoàn tự củng cố tiêu cực: Khi lợi suất tăng, chính phủ phải dành tỷ lệ ngân sách lớn hơn cho chi phí lãi vay đang phình to; gánh nặng lãi vay nặng thêm lại làm nhà đầu tư lo về khả năng tài chính bền vững của Mỹ, thúc họ yêu cầu bù đắp rủi ro cao hơn, từ đó lại đẩy lợi suất lên cao hơn nữa.

Premium kỳ hạn trái phiếu kho bạc 10 năm đã leo lên khoảng 0.98%, cao nhất 12 năm qua. Các nhà phân tích nhận định, lợi suất trái phiếu kho bạc 30 năm vượt 5.3% không phải chỉ là premium thanh khoản, mà còn là định giá rủi ro cho hướng đi tài chính Mỹ chưa rõ. Dù Bộ trưởng Scott Besant cố gắng ổn định thị trường thông qua mua lại trái phiếu, hiệu quả vẫn rất hạn chế—trước bối cảnh nợ vượt 40 nghìn tỷ USD, chỉ dựa vào công cụ mua lại khó chống lại lực lượng thị trường.

Điều đáng quan ngại hơn là, tác động ngân sách của việc lợi suất trái phiếu quốc trái tăng mạnh gần đây chưa hoàn toàn hiện rõ. Vì lãi suất chỉ ảnh hưởng tới nợ phát hành mới, đáo hạn nợ cũ cần thời gian để tái tài trợ, nghĩa là những năm tới áp lực chi phí lãi vay sẽ còn tăng mạnh.

Hướng đi chính sách Fed: Kỳ vọng tăng lãi suất tiếp tục tăng

Dù Fed không trực tiếp kiểm soát lãi suất thế chấp, nhưng điều chỉnh lãi suất quỹ liên bang ngắn hạn ảnh hưởng sâu sắc tới hướng đi lãi suất. Biến động kỳ vọng của thị trường về chính sách Fed đã phản ánh rất nhiều vào lãi suất thế chấp hiện tại.

Tại cuộc họp FOMC tháng 9, Fed đã nâng lãi suất tham chiếu thêm 25 điểm cơ bản lên vùng 3.75%–4.00%, đây là đợt nâng đầu tiên từ tháng 7/2023, tất cả 12 thành viên biểu quyết đều nhất trí. Biên bản họp cho thấy, phần lớn thành viên dự kỳ vọng sẽ tăng lãi suất thêm trong năm, nhưng chia rẽ về thời điểm—một số muốn giữ nguyên tháng 10, đợi đến tháng 12 mới tăng tiếp.

Theo công cụ CME FedWatch, nhà đầu tư hiện định giá khả năng tăng thêm 25 điểm cơ bản tại cuộc họp cuối tháng 10 của Fed chưa đến 20%, giảm mạnh so với khoảng 70% ngay sau khi quyết định tháng 9 được công bố, nhưng hầu như đã định giá hoàn toàn việc tăng tối thiểu 25 điểm cơ bản trước năm hết. Fed Board Waller cũng nói vẫn cần tăng lãi suất thêm nhưng không nhất thiết liên tục.

Liệu mức 8% có khả thi? Điểm giới hạn của thị trường nhà ở

Dưới tác động tổng hợp của nhiều nhân tố trên, triển vọng lãi suất thế chấp chạm mức 8% từ “xa vời” trở nên “không còn xa”. Diongui của Quantitative Research Group nhận định: “Điều này không còn viễn vông nữa, nó đang ngày càng gần hiện thực.”

Khung kịch bản lãi suất do Logan Motasami—chuyên phân tích HousingWire—lập ra chỉ ra, lãi suất thế chấp 8% đòi hỏi lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm đạt khoảng 5.40%, đồng thời premium thế chấp tiếp tục xấu đi. Điều này cần thêm dữ liệu kinh tế mạnh, Fed theo hướng diều hâu và xung đột Iran kéo dài phối hợp. Tuy nhiên, báo cáo việc làm không nông nghiệp tháng 9 kém kỳ vọng khiến lợi suất kho bạc 10 năm không đạt 5.40%, không bật lên mức lãi suất thế chấp 8%, chứng tỏ premium chưa đủ xấu.

Chuyên gia kinh tế trưởng Moody's, Mark Zandi, còn cảnh báo nghiêm khắc hơn: “Không có giới hạn, không có khái niệm cực hạn.” Ông nói việc bán tháo trái phiếu có thể tiếp tục, lãi suất có thể gần 8% hoặc cao hơn. Chuyên gia kinh tế trưởng Cotality, Selma Hepp, dự báo trong tình huống cực đoan, nếu lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm lên 6%–7%, cộng thêm premium thế chấp hiện tại, người mua nhà có thể đối mặt với lãi suất thế chấp 8%–9%.

Ivasin của PIMCO phân tích trên góc độ kỹ thuật: Dưới áp lực bán dừng lỗ của các quỹ đòn bẩy, lợi suất kho bạc 10 năm có nguy cơ vượt 6%, sẽ là lần đầu chạm mức này trong 26 năm. Ông chỉ ra, hoạt động thị trường gần đây phần lớn liên quan đến “yếu tố kỹ thuật tiêu cực” cũng như thao tác dừng lỗ từ các quỹ phòng hộ nền tảng và nhà đầu tư đòn bẩy khác.

Thị trường nhà ở đã phản ứng lại. Theo dữ liệu từ Hiệp hội ngân hàng thế chấp, số đơn vay thế chấp trong tuần kết thúc ngày 2 tháng 10 giảm 4.2% so với tuần trước, đã giảm liên tục suốt năm tuần.

Về triển vọng lãi suất, Redfin dự báo lãi suất thế chấp sẽ duy trì mức cao, chừng nào nền tảng kinh tế không thay đổi căn bản, khả năng giảm mạnh lãi suất vẫn rất thấp. Kịch bản HousingWire cho rằng mức lãi suất 7% đòi hỏi xung đột Iran kết thúc cùng với thương mại không xấu thêm—nhưng hiện cả hai điều kiện này đều chưa có lộ trình rõ ràng để thực hiện.