Die US-Hypothekenzinsen erreichen ein Dreijahreshoch, aber die „unterseitige Klebrigkeit“ der Immobilienpreise verschärft die Herausforderungen für die Geldpolitik der Federal Reserve.

GermanFinanceApp berichtet, dass die Hypothekenzinsen in den USA die sechste Woche in Folge gestiegen sind und ein Drei-Jahreshoch erreicht haben, wodurch potenzielle Immobilienkäufer aus dem Markt gedrängt werden. Laut den am Mittwoch von der Mortgage Bankers Association (MBA) veröffentlichten Daten stieg der Zinssatz für 30-jährige festverzinsliche Hypotheken bis zur Woche vom 25. September um 18 Basispunkte auf 7,30 %, das höchste Niveau seit November 2023. Die Zinssätze für fünfjährige variable Hypotheken (ARM) sprangen um 37 Basispunkte auf 6,47 % und erreichten damit ein über zweijähriges Hoch.

Die steigenden Finanzierungskosten bedeuten für einen ohnehin schwierigen Immobilienmarkt noch größere Herausforderungen. Der MBA-Kaufindex (Messgröße für Hypothekenanträge) fiel um 4,3 % und erreichte damit den niedrigsten Stand seit April 2025; der Refinanzierungsindex sank erneut um 8,7 % und setzte den seit Mitte August bestehenden Abwärtstrend fort. Joel Kan, Vizepräsident und stellvertretender Chefökonom der MBA, formulierte diese Kettenreaktion in einer offiziellen Pressemitteilung sehr klar: "Die Hypothekenzinsen sind auf das höchste Niveau seit fast drei Jahren gestiegen und haben Kreditnehmer vom Markt verdrängt."

Im Detail sank die Zahl der Anträge in dieser Runde um 6 %, sowohl Kauf- als auch Refinanzierungsanträge fielen auf das langsamste wöchentliche Tempo seit 2025. Die durch die Regierung abgesicherten Refinanzierungen gingen um 13 % zurück, FHA- und VA-Anträge fielen zweistellig. Der Anteil der ARM-Anträge stieg auf 10,3 %, das höchste Niveau seit Oktober 2025—verstellbare Produkte sind etwa 80 Basispunkte günstiger als festverzinsliche Hypotheken, was den Wechsel zu ihnen antreibt.

Immobilienmarkt: Angebot kehrt zurück, Preise bleiben hoch

Hypothekenzinsen und Verkäufe bestehender Häuser entwickeln sich traditionell entgegengesetzt, doch diese Abkühlung ist nicht ganz ausgewogen. Nach Angaben der National Association of Realtors (NAR) gingen die Verkäufe bestehender Häuser im August gegenüber dem Vormonat um 2,0 % und gegenüber dem Vorjahr um 1,2 % zurück, auf eine annualisierte Rate von 3,98 Millionen Einheiten—das schwächste Niveau seit Juni 2025. Gleichzeitig stieg die verfügbare Inventur auf 1,62 Millionen Einheiten, ein Zuwachs von 3,2 % gegenüber dem Vormonat und 5,9 % gegenüber dem Vorjahr—zum ersten Mal seit November 2019 über 1,6 Millionen Einheiten, was einer Versorgung von 4,9 Monaten entspricht, dem höchsten Wert seit über zehn Jahren. NAR-Chefökonom Lawrence Yun meint, dass ausreichendes Angebot den Käufern "bessere Verhandlungspositionen" verschafft: Im August senkten etwa 20 % der zum Verkauf stehenden Immobilien den Preis, der Anteil der Transaktionen, bei denen der Verkaufspreis über dem Listenpreis lag, ging von 20 % vor einem Jahr auf 16 % zurück, die durchschnittliche Verweildauer der Häuser lag bei 31 Tagen.

Die Preise drehten jedoch nicht nach unten: Der Medianpreis für bestehende Häuser lag im August bei 429.100 Dollar, ein Anstieg von 1,6 % gegenüber dem Vorjahr und damit der 38. Monat in Folge mit Jahresanstieg. Die Verkäufe im Bereich von 1 bis 2,5 Millionen Dollar gingen gegenüber dem Vorjahr um 10 % zurück, während die Verkäufe über 1 Million Dollar um 3,9 % zunahmen—das einzige Preissegment mit Wachstum ist das hochwertigste. Yun führt das auf Lohn und Beschäftigung zurück—im August stiegen die Löhne um 3,1 % gegenüber dem Vorjahr, die Zahl der neu geschaffenen Arbeitsplätze (Non-Farm) erhöhte sich um 643.000 im Jahresverlauf: "Jobwachstum und Lohnerhöhungen treiben meist die Nachfrage nach Wohnraum an."

Das ist der Grund, warum Mark Fleming, Chefökonom von First American Financial, von einer „Downside Sticky“ der Preise spricht. Er betont: Hypothekenzinsen über 7 % halten immer mehr Eigentümer in ihren aktuellen Wohnungen fest—der Unterschied zwischen den Hypotheken mit 3 % oder 4 % und den aktuellen Zinsen wird immer größer.

Laut nationaler Hypothekendatenbank der FHFA im ersten Quartal dieses Jahres haben etwa 66,7 % der bestehenden Hypotheken einen Zinssatz unter 5 %, 49,9 % unter 4 % und 19,5 % unter 3 %. Der durchschnittliche Zinssatz der bestehenden Hypotheken liegt bei etwa 4,5 % (laut Morgan Stanley ca. 70 % unter 5 %, etwa die Hälfte unter 4 %). Der Austausch einer gleichwertigen Immobilie führt zu deutlich höheren monatlichen Raten, weshalb "nicht verkaufen" eine rationale Entscheidung ist. Fleming glaubt, dass die Verkäufe weiter zurückgehen könnten, aber solange keine größere Wirtschaftskrise droht, die zu Zwangsverkäufen wie Foreclosures führen würde, ist ein starker Preisrückgang unwahrscheinlich—die Preise werden "insgesamt langsamer steigen oder stagnieren."

Inflation: Warum hält der Wohnungssektor noch den Kern-CPI oben?

Wechselt man von Immobilien zum Preisindex, tritt ein Paradoxon auf: Der Immobilienmarkt ist so kühl, warum hält die Wohnungsinflation den Kern-CPI?

Laut den am 11. September vom U.S. Bureau of Labor Statistics veröffentlichten Zahlen stieg der CPI im August gegenüber dem Vorjahr um 3,4 % (keine Veränderung gegenüber dem Vormonat) und gegenüber dem Vormonat um 0,4 %. Der Kern-CPI ohne Lebensmittel und Energie stieg gegenüber dem Vorjahr um 2,4 %, etwas weniger als im Vormonat (2,5 %). Die Komponente Wohnen (Shelter) stieg gegenüber dem Vorjahr um 3,0 %, verglichen mit 3,2 % im Juli, und sank weiter; auf Monatsbasis stieg sie um 0,3 %. Die beiden größten Teilkomponenten—Owner's Equivalent Rent (OER) und Primary Residence Rent (RPR)—stiegen beide nur um 0,2 %. Der Hauptantrieb des Monatsanstiegs war der Bereich Auswärtsunterkunft (Hotels) mit einem Anstieg von 2,4 %.

Der Schlüssel liegt im Gewicht und in der Methode der Berechnung. Laut Berechnungen der National Association of Home Builders (NAHB) macht die Wohnungs-Komponente mehr als 40 % des Kern-CPI aus; ein weiteres übliches Maß ist etwa ein Drittel des gesamten CPI. OER misst die Einschätzung der Hausbesitzer, wie viel ihr eigener Wohnraum zu vermieten wäre, und berücksichtigt nicht die tatsächlichen Kosten wie Versicherung, Grundsteuer und Wartung; Mietdaten stammen aus Umfragen und sind in ihrem Einfluss auf den Index mit einer Verzögerung von 9 bis 12 Monaten verbunden.

Das bedeutet, dass der aktuelle Anstieg der Hypothekenzinsen und der Immobilienpreise nur schwer kurzfristig über die Wohnungs-Komponente zur "Abkühlung" der Inflation beitragen kann. Umgekehrt gilt: Solange die Wohnungs-Komponente um 3 % steigt, wird der Kern-CPI kaum rasch auf das 2 %-Ziel zurückgehen—im August lag der "Super Core" (Kern-Dienstleistungen ohne Wohnen) immer noch bei 3,1 %, was ebenfalls die Preisträgheit bei Dienstleistungen bestätigt.

Das andere Ende der Kette: 10-jährige US-Staatsanleihen und die Fed

Die Hypothekenzinsen werden nicht direkt von der Fed bestimmt. Sie orientieren sich an den langfristigen Kapitalkosten: 30-jährige Hypotheken referenzieren die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen, dazu kommt eine Prämie für das vorzeitige Rückzahlungsrisiko von hypothekarisch besicherten Wertpapieren (MBS)—aktuell legen die beiden wichtigsten Prognoseinstitute in ihren Modellen etwa 2 Prozentpunkte Differenz zugrunde.

Die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe bewegt sich derzeit auf Rekordniveau. Laut US-Treasury-Marktschlusskursen lag die Rendite am Montag bei 5,2361 %, intraday erreichte sie 5,27 %, das höchste Niveau seit Juni 2007; die zweijährige Rendite, die sensibler auf die Leitzinsen reagiert, lag bei etwa 4,93 %. Die 30-jährige Rendite stieg am 29. September intraday auf 5,62 %, das höchste Niveau seit 2002. Die Treiber der Rendite sind identisch mit den Hypothekenzinsen: Konflikte im Nahen Osten treiben die Energiepreise hoch, Inflationserwartungen steigen, Sorgen um das US-Budgetdefizit und Anleiheangebot erhöhen die Fristprämie, und die Erwartung einer restriktiveren Fed.

Die Fed hat diesen Monat zum ersten Mal seit 2023 die Zinsen angehoben und den Leitzins auf 3,75 % bis 4,00 % erhöht. Laut Dot Plot der Sitzung erwarten 12 von 16 Offiziellen noch eine weitere Zinserhöhung dieses Jahr, 4 erwarten zwei. Fed-Präsident Kevin Warsh erklärte anschließend, der bevorzugte Inflationsindikator der Fed, der PCE-Preisindex, lag im August bei rund 3,6 %. Die Mehrheit der Investoren rechnet mit einer weiteren Zinserhöhung bis Jahresende.

Prognoseinstitute passen bereits die Immobilienmarktprognosen nach unten an. Laut jüngster MBA-Prognose wird der Zinssatz für 30-jährige festverzinsliche Hypotheken, die den Standards von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen, im vierten Quartal bei etwa 6,8 % liegen und bis Juni nächsten Jahres gehalten werden, höher als die Prognose im letzten Monat mit 6,7 %. Für 2026 wird ein Refinanzierungsvolumen von rund 700 Milliarden Dollar erwartet (weniger als die 713 Milliarden im August und 747 Milliarden im Juli), für 2027 sinkt die Prognose weiter auf 634 Milliarden Dollar. Für Verkäufe bestehender Häuser werden etwa 4,105 Millionen Einheiten prognostiziert.

Die Zahlen von Fannie Mae sind ähnlich: Der Durchschnittszinssatz für 30 Jahre liegt in den nächsten drei Monaten bei 6,8 %, im ersten Quartal des nächsten Jahres bei 6,7 %. Beide Institute erwarten, dass die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe zum Jahresende bei etwa 4,8 % liegt—das bedeutet, dass die Prognose für einen Hypothekenzins von 6,8 % bereits von einer leichten Rückkehr der langfristigen Renditen und Inflationserwartungen in den kommenden Monaten ausgeht. Und das Niveau von 7,30 % in der letzten Woche liegt etwa 50 Basispunkte über dieser Annahme.

Wo steckt der Kreislauf fest?

Betrachtet man alle vier Teile, handelt es sich um einen sich selbst verstärkenden Kreislauf: Hohe Wohnkosten treiben Lebenshaltungs- und Arbeitskosten nach oben und halten die Dienstleistungsinflation. Dienstleistungsinflation und Energiepreise erschweren der Fed den Kurswechsel, langfristige Renditen bleiben hoch; diese bestimmen die Hypothekenzinsen, hohe Hypothekenzinsen frieren den Austauschbedarf und die Transaktionsvolumen ein und verschärfen den Angebotsmangel; ein Mangel an Angebot sorgt wiederum für die „Downside Sticky“ der Immobilienpreise, während Preise und Mieten weiterhin die Wohnungsinflation antreiben. Zinserhöhungen können die Nachfrage bremsen, doch die trägste Kette im Kreislauf—Verzögerung bei der Statistik der Wohnkosten und die Lock-in-Effekte der Eigentümer—bleibt unbeeinflussbar.

Es gibt jedoch eine Möglichkeit der Entspannung: Die Vorräte steigen bereits wieder (4,9 Monate Versorgung ist das höchste Niveau seit über zehn Jahren), Verkäufer senken immer häufiger die Preise, der Anteil der Hypotheken laut FHFA mit weniger als 4 % Zinssatz ist bereits von seinem Höchststand auf 49,9 % gesunken, was bedeutet, dass der Lock-in-Effekt mit der allmählichen Tilgung von Niedrigzinsdarlehen natürlicherweise nachlässt; wenn die langfristigen Renditen zurückgehen, wird die Austausch-Kette zuerst auftauen. Doch angesichts der Tatsache, dass der Wohnanteil im CPI im August noch bei 3,0 % lag und der CPI für September erst am 14. Oktober veröffentlicht wird, sieht der Markt nur eine Richtung: Noch höhere Zinsen, noch weniger Transaktionen, keine fallenden Preise.